Những loại giấy tờ pháp lý người mua đất nền dự án phải biết

Việc đô thị hoá diễn ra với tốc độ nhanh, đầu tư hạ tầng mạnh kéo theo nhiều dự án bất động sản triển khai trong đó có nhiều dự án phân lô bán nền (đất nền dự án). Trên thị trường có khá nhiều dự án nhỏ, do công ty ít có tên tuổi thực hiện phát triển dự án và rủi rõ thường gặp là chủ đầu tư chưa đủ điều kiện bán hàng theo pháp luật nhưng vẫn tổ chức bán hàng thu tiền của khách, nếu may mắn thì khi thu tiền của khách chủ đầu tư lấy tiền đó thực hiện xong nghĩa vụ với nhà nước như đóng tiền sử đụng đất và “chạy” các giấy tờ hợp thức hoá liên quan. Tuy nhiên, cũng xãy ra trường hợp chủ đầu tư thu tiền và cao chạy xa bay và đưa người mua đất dự án lao vào con đường kiện cáo rất mệt mỏi. Thậm chí có công ty tự vẽ ra dự án và làm giả hết các giấy tờ và huy động tiền của khách hàng, trường hợp này có thể nói là lừa đảo ngay từ đầu. 

Làm sao để người mua giảm thiểu rủi ro và nhận diện được nguy cơ có thể gặp trong việc “chọn mặt gửi vàng”, người mua cần xem xét các yếu tố về tính pháp lý của dự án đang chào bán là điều kiện tiên quyết, trước khi đến địa thế lô đất, cộng đồng dân cư, dịch vụ phục vụ cư dân, phong thuỷ….

+ Khách hàng cần lưu ý những rủi ro có thể gặp sau đây:

– Đất nền chưa được phép phân lô

Thời gian qua, do cơn sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương, gây tác động xấu tới tâm lý thị trường, kéo mặt bằng giá cao hơn giá trị thực, nhiều địa phương đã ban hành “lệnh” cấm phân lô, tách thửa, chẳng hạn ở địa bàn một số quận vùng ven TP HCM, Đồng Nai hay các đặc khu kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Thị trường tại những địa bàn này hiện đã tạm lắng, nhưng quy định siết phân lô tách thửa vẫn đang có hiệu lực, do đó nếu có ý định mua đất nền tại các địa phương này, khách hàng cần xem xét khu đất đã được phép phân lô tách thửa hay chưa. Nếu mua phải loại đất nền chưa được phép phân lô, nhà đầu tư sẽ gặp khó trong việc bán ra, nếu dùng đòn bẩy tài chính có thể bị mắc kẹt vốn vì chưa biết “số phận” lô đất sẽ ra sao. Còn người mua ở thực có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa nên cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng.

– Đất nền thanh lý giá rẻ

Sau khi sốt đất đi qua, một số nhà đầu tư có động thái bán ra những nền đất với giá giảm so với giai đoạn đỉnh. Tuy nhiên, với những thông tin rao bán đất nền giá rẻ hơn hẳn so với thị trường, do ngân hàng thanh lý, người mua cần hết sức thận trọng. 

Thông thường, những thông tin rao bán này xuất phát từ các sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc môi giới cá nhân với lời giới thiệu “có mối quan hệ với ngân hàng” để tạo niềm tin cho người mua. Nếu khách hàng tìm hiểu kỹ sẽ phát hiện ra nguyên nhân giá đất rẻ do nhiều vấn đề như: nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, đất dính tranh chấp hoặc pháp lý mập mờ. Đại diện các ngân hàng cũng đều khẳng định, các tài sản bất động sản thanh lý, phát mãi của ngân hàng luôn có đủ hồ sơ pháp lý và được chào bán công khai trên các phương tiện truyền thông chứ không thông qua các bên trung gian hoặc phát tờ rơi khắp nơi…Với trường hợp này, trước khi quyết định mua, khách hàng phải kiểm tra kỹ xem đất đã ra sổ chưa. Với hợp đồng mua bán, cần rà soát kỹ để tránh các điều khoản bất lợi cho mình. Đối với tài sản đã thế chấp thì cần phải quan tâm xem đã được giải chấp chưa. Nếu không kiểm tra kỹ, lỡ dính vào một tài sản thế chấp thì sau này khách hàng sẽ rất phiền toái. Ngoài ra còn phải xem dự án đó nằm trong khu quy hoạch chưa, cơ sở hạ tầng thế nào…

– Đất nền dự án “ma”

Gần đây nhiều môi giới rao bán các dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Chiêu trò mà các môi giới thường dùng là gọi điện thoại dụ dỗ khách hàng, mời khách đến địa điểm xem nền đất thực nhưng khi tra quy hoạch tại cơ quan hành chính của địa phương, khách mới phát hiện đó là đất quy hoạch dành cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào.

Ngoài gọi điện, một số công ty còn chào bán công khai trên website với bản đồ quy hoạch, sa bàn dự án… rất đẹp mắt để thu hút người mua. Thị trường đang có hiện tượng nhân viên môi giới tự vẽ ra dự án để chào bán. Để tạo sức hút, những dự án này thường được chọn ở vị trí đẹp, gần các tuyến đường lớn, gần trường, chợ… và đặc biệt được rao bán với giá thấp hơn hẳn mức chung của thị trường. Thậm chí, nhiều đơn vị môi giới còn tổ chức cho nhân viên dẫn dụ khách hàng đến xem trực tiếp khu đất dự án, ở đó đã dàn sẵn cảnh người người chen nhau mua bán, ký hợp đồng và thanh toán tiền ngay trước mặt người đi xem đất nhằm tạo miềm tin đây là đất dự án thật. Một số trường hợp còn táo tợn làm giả giấy tờ pháp lý của khu đất, giấy tờ chấp thuận cấp phép dự án của chính quyền…Do đó, khi xem xét mua đất nền dự án, khách hàng cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá khu vực, nếu giá rẻ hơn cần cảnh giác. 

– Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng

Nhiều khách hàng mua nền đất, ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư nhưng sau đó không thể xây nhà vì đất chưa có sổ đỏ hoặc không lên được thổ cư… Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư đem đất đã bán cho người dân thế chấp ngân hàng.

Trường hợp khách mua đất nền tại dự án Everluck Residence, huyện Thủ Thừa, Long An là một ví dụ điển hình. Từ năm 2007, nhiều khách hàng ký hợp đồng mua nền đất tại dự án này, sau đó đã đóng 80 – 100% giá trị hợp đồng. Theo cam kết, chủ đầu tư sẽ giao giấy chủ quyền vào năm 2011 nhưng đến nay khách hàng chưa nhận được sổ đỏ. Trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư liên tục thúc khách đóng tiền còn dự án thì triển khai ì ạch. Gần đây sau khi tìm hiểu, khách mới tá hỏa biết nguyên nhân là do chủ đầu tư cầm cố nền đất tại ngân hàng.

Nếu mua phải những lô đất bị chủ đầu tư cầm cố, khách hàng không được cấp giấy chứng nhận chủ quyền, gặp khó khăn khi xây dựng nhà ở, tệ hơn khách hàng có thể mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản. 

+ Những hồ sơ pháp lý khách hàng cần biết khi mua đất nền

Theo điều 194 Bộ Luật đất đai năm 2013 và điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ra ngày 15/05/2014 từ Chính phủ đã quy định rằng: Chủ đầu tư chỉ được phép bán đất nền dự án (đất phân lô, bán nền) khi đã nhận được sự cho phép từ phía trụ sở UBND cấp tỉnh sau khi đơn vị đó đã hoàn thành hạng mục đầu tư xây dựng về kết cấu hạ tầng và thực hiện nghĩa vụ tài chính về khoản đất đai. Do đó, nếu như không được sự cho phép từ cơ quan cấp tỉnh tại khu vực bán đất thì lô đất đó không có hiệu lực pháp lý theo pháp luật. Lúc này, người mua nhà có thể vô tình vi phạm pháp luật bởi đã chuyển nhượng khối tài sản khi không được phép giao dịch. Chính bởi lý do này, khi thực hiện chuyển nhượng đất nền dự án, các đối tượng khách hàng cần đặc biệt lưu ý tới việc dự án đã được phép phân lô, bán nền hay chưa. Bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư dự án xuất trình các loại văn bản cho phép từ UBND cấp tỉnh nơi dự án tọa lạc để xác thực thông tin, tránh mua phải đất không thể cấp sổ đỏ, không có sổ đỏ riêng, chưa được cấp phép xây dựng…

Về cơ sở pháp lý và căn cứ để triển khai dự án phân lô bán nền và tổ chức bán hàng, người ua cần tham khảo các tài liệu sau:

Khi quan tâm đến một dự án đất nền, sau khi xem xét vị trí dự án, tiện ích xung quanh và sự kết nối cơ sở hạ tầng với các trung tâm lớn, pháp lý là điều kiện tiên quyết để khách hàng quyết định đầu tư hay không. Đất nền, ngoài giá thì cái quan trọng nhất vẫn là pháp lý + hợp đồng, nhưng hồ sơ giấy tờ thì như 1 ma trận nên cứ theo LUẬT đã được nhà nước ban hành mà tìm hiểu cặn kẽ. Hiện nay, không có một văn bản pháp luật nào quy định cụ thể trình tự các bước từ khi xây dựng dự án đầu tư cho đến khi có giấy phép thực hiện đối với dự án phân lô bán nền. Vì vậy, căn cứ vào các quy định trên, thì để thực hiện các dự án phân lô bán nền cần hoàn thành các công việc cơ bản như sau đây.

– Pháp lý cũng có lộ trình của nó, có bước trước bước sau:

1. Văn bản có tính pháp lý đầu tiên của loại hình này là công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. 

Đầu tiên, phải có quỹ đất, đảm bảo các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án:

Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất gồm: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Do vậy, đối với các dự án có quy hoạch đất đai của tổ chức kinh tế, Nhà nước không thực hiện thu hồi, tự doanh nghiệp là nhà đầu tư phải mua đất từ người dân. Tuy nhiên, trước đó, nhà đầu tư phải công bố các thông tin về việc tiến hành giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.

Trong trường hợp doanh nghiệp xin Nhà nước giao đất, thì phải có đủ điều kiện tại khoản 1, 2, 3 điều 58 Luật đất đai 2013:

“1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất,

2. cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

Các điều kiện như đã nêu trên bao gồm:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

• Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;

• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

• Khu vực tiến hành phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Sau khi đã hoàn thành các bước trên, Chủ Đầu Tư xin cấp phép thực hiện dự án:

Khoản 1 điều 194 Luật đất đai 2013 nêu trên đã chỉ rõ: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì mới có thể tiến hành thực hiện dự án. Cụ thể, Sở Xây Dựng sẽ xem xét năng lực của chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch của khu đất và tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước, PCCC ngoài hàng rào để tránh tình trạng thi công chồng chéo lên đất ngầm gây cản trở, hư hại), sau đó làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư. 

2. Sau khi được chấp thuận chủ trương, chủ đầu tư sẽ trình hồ sơ quy hoạch chi tiết để xin phê duyệt quy hoạch 1/500. 

Thường thì đến bước này, khi đang trình hồ sơ xin phê duyệt 1/500 thì Chủ Đầu Tư đã bắt đầu nhận cọc của khách.

Quy hoạch chi tiết 1/500 có tên gọi đầy đủ là “bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500” nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Chi tiết bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất đều được thể hiện trên bản đồ quy hoạch chi tiết này. Như vậy, quy hoạch chi tiết 1/500 giúp người mua đất biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư cây dựng, giúp định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.Qui hoạch chi tiết 1/500, nói thêm là cơ sở để có thể lập dự án đầu tư xây dựng. Quy hoạch chi tiết 1/500 là cụ thể những công trình có cơ sở, đầy đủ hình dáng, mặt bằng bố trí lối ra vào, đất ở, dịch vụ…Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Sau đây là ví dụ về pháp lý quy hoạch 1/500 một dự án tại Long An

3. Bước tiếp theo là Chủ Đầu Tư xin giấy phép làm cơ sở hạ tầng, thực hiện hoàn thiện cơ sở hạ tầng, xin nghiệm thu và Sở Tài Nguyên Môi trường ( phụ trách vụ tách thửa) kết hợp với Văn phòng đăng ký ( phụ trách vụ cấp sổ mới ) sẽ ra sổ cho chủ đầu tư, sau đó Chủ Đầu Tư sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Giao dịch với người mua được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực về hình thức, cụ thể tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Mặt khác, theo khoản 4 điều 13 Luật kinh doanh bất động sản 2014: “4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”

Như vậy, sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân, thì nhà đầu tư phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

• Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;

• Luật kinh doanh bất động sản 2014;

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.

+ Bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án đủ điều kiện ký hợp đồng Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm như:

1. Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư

2. Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt

3. Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông

4. Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất

5. Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản

6. Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).

Thực tế, các chủ đầu tư đất nền thường rao bán ngay khi đang hoàn thiện pháp lý.

Nếu bạn cần mua đất nền, nếu không rành thủ tục pháp lý thì bạn cần có một chuyên gia tư vấn về pháp lý và quy trình bán hàng. Hãy liên lạc với chúng tôi để được tư vấn miễn phí qua số điện thoại: 0868.56.55.83

Trong việc đầu tư lợi nhuận luôn đi kèm rủi ro, đợi pháp lý hoàn tất rồi mới đầu tư thì an toàn, và tất nhiên, lợi nhuận cũng giảm đi.