Điểm tên các sự vụ BĐS “khủng” sai phạm nghiêm trọng tại Tp.HCM

Theo các chuyên gia trong ngành, giai đoạn hiện nay, cơ quan quản lý nhà nước đang rà soát lại việc cấp giấy phép cho các dự án BĐS trên địa bàn Tp.HCM, do đó các dự án sẽ chậm trễ trong quyết định phê duyệt đầu tư, từ đó số lượng dự án triển khai bán ra thị trường trong năm 2019 sẽ giảm nhẹ so với năm 2018.

Nội dung bài viết đi sâu vào vấn đề sai phạm tại dự án Thủ Thiêm và một số dự án "dính chàm" trong thời gian vừa qua…

Sắp qua 2019, một năm nhìn lại của thị trường BĐS có những gam màu khác nhau, trong đó mặt tối của thị trường BĐS phải kể đến những sự vụ liên quan đến sai phạm ở các dự án, chủ đầu tư BĐS…Tại quyết định số 1199/QĐ-BXD, Bộ Xây dựng công bố danh sách hàng loạt các doanh nghiệp BĐS sẽ bị thanh tra trong năm 2018 -2019. Nhiều “ông lớn” có tiếng trên thị trường bất động sản góp mặt tại danh sách này như: Vin, Đất Xanh, Khang Điền, LDG,…

1. Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Đầu tiên phải kể đến sai phạm ở dự án Thủ Thiêm: Khu đô thị mới này là một siêu dự án có gần 15.000 hộ dân thuộc diện đền bù, giải tỏa với hơn 60.000 nhân khẩu đã di dời. Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ (TTCP) được công bố năm 2018, sai phạm tại Thủ Thiêm chủ yếu về điều chỉnh ranh quy hoạch và bố trí đất tái định cư xảy ra trong giai đoạn đầu thực hiện. Đây chính là "nguồn cơn" của việc khiếu nại, tố cáo kéo dài hơn chục năm qua. Thanh Tra chính phủ đã kiến nghị UBND Tp.HCM xác định rõ, cụ thể trách nhiệm liên quan đến những khuyết điểm, vi phạm khi thực hiện dự án khu đô thị này.

BDS

Bao nhiêu năm quy haojch,  quả bóng trách nhiệm, nhùng nhằng không giải quyết nhanh gọn ngày này qua tháng khác, bao nhiêu người đã không đợi được, ra đi trong uất hận…Đền bù cho dân 18 triệu đồng/m2 nhưng khi người dân gọi đến công ty nhà đất, hỏi mua nhà gần nơi cũ, thì được thông báo giá đất lên 350 triệu/m2. 

BDS

Ba vấn đề người dân Thủ Thiêm muốn làm rõ:

– Địa giới của dự án.

– Chính sách đền bù giải tỏa, tái định cư.

– Khiếu nại của người dân chậm được các cơ quan tiếp nhận, kéo dài từ năm này qua năm khác.

Có ý kiến cho rằng bản đồ quy hoạch 1/5000 Khu đô thị Thủ Thiêm không có để tìm, nhưng nếu có thì bản đồ này mất và còn trong thời điểm nào? Nếu có việc mất bản đồ như thành phố công bố, thì việc TP.HCM phát hiện thất lạc bản đồ quy hoạch tổng thể 1/5000 Khu đô thị mới Thủ Thiêm đính kèm trong Quyết định 367/TTg của Thủ tướng ký ngày 4/6/1996 từ khi nào? Việc thất lạc trước khi bản đồ hết hiệu lực hay sau khi hết hiệu lực? Công tác quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm trước thời điểm năm 2005 dựa trên cơ sở pháp lý nào?

Ngày 27/5/1996, UBND TP.HCM có tờ trình 1861 gửi Thủ tướng về việc xin duyệt quy hoạch xây dựng (tỷ lệ 1/5000) của Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây được coi là bước đầu tiên hình thành nên quy hoạch tổng thể của khu đô thị này với quy mô 770 ha, cộng với 160 ha quỹ đất dành cho tái định cư. Căn cứ trên tờ trình này, Thủ tướng mới ban hành Quyết định 367 ngày 4/6/1996, phê duyệt quy hoạch Khu đô thị mới Thủ Thiêm thời điểm đó còn thuộc huyện Thủ Đức. Theo ThS-KTS Đoàn Ngọc Hiệp, Chủ nhiệm bộ môn Quản lý đô thị Đại học Kiến trúc TP.HCM, đồ án quy hoạch xây dựng gồm hai phần là bản vẽ (bản đồ) và thuyết minh bản vẽ. Trong đó, bản vẽ có tính pháp lý cao hơn vì được xác định bằng dấu mộc của cơ quan có thẩm quyền, còn thuyết minh chỉ được thể hiện bằng ngôn ngữ. “Nếu đã được gọi là đồ án quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/5000 được phê duyệt, tức đã có tên gọi và đã được pháp lý hóa. Do đó phải có bản đồ cùng phần đính kèm là thuyết minh. Bản đồ quy hoạch có chức năng xác định phạm vi quy hoạch và tính chất đất trong khu vực đó”, ông Hiệp cho biết.

Trong văn bản 17074 của Kiến trúc sư trưởng thành phố gửi UBND TP.HCM về trích yếu duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 22/9/1997 vẫn căn cứ trên quy hoạch tổng mặt bằng 1/5000 đã được phê duyệt trong Quyết định 367. Đến năm 1998, Kiến trúc sư trưởng thành phố vẫn nhắc đến đồ án quy hoạch tổng mặt bằng (tỷ lệ 1/5000) của khu đô thị này trong Quyết định 13585/KTST-QH, để phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000. Bản đồ quy hoạch 1/5000 một lần nữa được nhắc đến trong tờ trình 1817 của Sở Quy hoạch Kiến trúc gửi UBND TP.HCM (Văn phòng Kiến trúc sư trưởng trước đây) ngày 18/8/2005, về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch chi tiết xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo đó, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM kiến nghị các nội dung sẽ được phê duyệt tại thời điểm đó, gồm quy hoạch chung 1/5000. Cụ thể, tổng diện tích quy hoạch của trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm là 737 ha, được đo vẽ trên công cụ tin học (trong khi đó quy hoạch 1/5000 trong Quyết định 367 của Thủ tướng là 770 ha dựa vào đo vẽ thủ công).

Tuy nhiên, tại thông báo 561/TB-VP của UBND TP.HCM ngày 4/8/2009 về nội dụng kết luận của Phó chủ tịch UBND TP Nguyễn Trung Tín tại buổi tiếp xúc, đối thoại với đại diện nhân dân 5 phường trong Khu đô thị Thủ Thiêm, liên quan chủ trương, quy hoạch, bồi thường, lại xác định không có bản đồ kèm theo Quyết định 367. Văn bản này nêu rõ theo hồ sơ lưu, không rõ số lượng các bản đồ kèm theo tờ trình 1861 của UBND TP.HCM gửi Thủ trướng phê duyệt đồ án quy hoạch 1/5000. Sở Quy hoạch Kiến trúc chỉ tìm được 2 bản đồ quy hoạch tương ứng thời điểm đó. Một là bản đồ Quy hoạch tổng mặt bằng (1/5.000) lập ngày 12/6/1995, có đóng dấu Công ty Dịch vụ Phát triển Đô thị (UDESCO), Sở Xây dựng và Kiến trúc sư trưởng thành phố. Bản đồ còn lại là quy hoạch sử dụng đất (5-10 năm) tỷ lệ 1/5000 lập ngày 20/11/1995, và cũng đóng dấu của các đơn vị trên. Đồng thời thông báo này cũng nêu rõ hồ sơ lưu không có bản đồ được duyệt kèm theo Quyết định 367 của Thủ tướng ngày 4/6/1996.

Như vậy, từ sau thời điểm này (2009), bản đồ quy hoạch tổng thể 1/5000 của Khu đô thị mới Thủ Thiêm được cho là thất lạc, và chưa thể tìm ra cho đến nay. 

Nhiều chuyên gia cho biết quy hoạch 1/5000 là quy hoạch tổng thể, quy hoạch chung có vai trò định hướng phát triển. Trong đó, sẽ rõ ràng là mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước… Trên cơ sở đó mới phát triển các quy hoạch phân khu 1/2000, rồi từ đó mới đến quy hoạch chi tiết 1/500. Đây cũng là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân… Làm quy hoạch tỷ lệ 1/2000 nếu không bám theo quy hoạch tỷ lệ 1/5000 thì ranh đất của dự án có thể thiếu hoặc thừa.

TP.HCM đã "thay đổi" Khu đô thị Thủ Thiêm ra sao?

Khu đô thị mới Thủ Thiêm được Thủ tướng phê duyệt chính thức theo Quyết định 367/Ttg ngày 4/6/1996. Theo đó, quy mô diện tích quy hoạch là 930 ha, trong đó khu đô thị mới 770 ha và quy mô tái định cư là 160 ha. Thời điểm này, dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm vẫn thuộc huyện Thủ Đức (quận 2 được thành lập sau này).

Đến năm 2002, Thủ tướng có công văn hỏa tốc số 190, cho phép UBND TP.HCM căn cứ trên Quyết định 367/TTg, thực hiện việc thu hồi đất xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Năm 2005, khu đô thị này được điều chỉnh theo Quyết định số 6565/QĐ-UBND ngày 27/12/2005. Tại Quyết định số 6565 do Phó chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Đua ký, đã duyệt quy hoạch Khu đô thị mới Thủ Thiêm tỷ lệ 1/5000, với các nội dung chính: có diện tích quy mô khu trung tâm là 737 ha, trong đó khu đô thị phát triển mới là 657 ha, khu đô thị chỉnh trang là 80 ha. Tổng số dân định cư là 130.000 người, tổng diện tích sàn xây dựng là 6 triệu m2 sàn. Cũng từ quyết định này, khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm được chia làm 5 khu vực chính, gồm Khu lõi trung tâm hành chính, Khu đa chức năng Đại lộ Đông Tây, Khu dân cư phía Bắc, Khu dân cư phía Đông và Khu lâm viên sinh thái phía Nam.

Đáng chú ý, tại Điều 2 của Quyết định số 6565, nêu rõ: "Quyết định này thay thế Quyết định 367/TTg ngày 4 tháng 6 năm 1996 của Thủ tướng”.

Được biết, Quyết định số 6565 của UBND TP.HCM thời điểm đó được căn cứ chỉ đạo của Thủ tướng theo văn bản số 1642 ngày 24/11/2003. Ngay sau khi ra Quyết định 6565, cùng ngày 27/12/2005, UBND TP.HCM cũng ban hành Quyết định 6566, về duyệt quy hoạch chi tiết Khu trung tâm Đô thị mới Thủ Thiêm tỷ lệ 1/2000. Quyết định này duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 do Công ty Sasaki Associates kết hợp với Viện Quy hoạch xây dựng thành phố lập. Nội dung của quy hoạch chi tiết bao gồm diện tích khu vực quy hoạch là 657 ha, tổng dân định cư 110.000 -120.000 người; tổng số lao động làm việc tại trung tâm 350.000 người/ngày; khách vãng lai 1 triệu người/ngày. Tổng diện tích sàn xây dựng theo quyết định này là 5,4 triệu m2, sàn nhà ở là 3,05 triệu m2, sàn văn phòng 1,5 triệu m2, sàn thương mại 800.000 m2. Tại điều 2 của quyết định này cũng nêu rõ: “Quyết định này thay thế cho Quyết định 13585/KTST-QH ngày 16/9/1998 của Kiến trúc sư trưởng thành phố.

Người dân Thủ Thiêm -Trái ngược với tình cảnh đó là những khu phố sầm uất, khu biệt thự hoành tráng được xây ngay trên chính phần đất bị thu hồi của cư dân Thủ Thiêm. Còn gì đau lòng và chua xót hơn! Họ từng là những cư dân thành thị, có nhà cửa như bao người khác. Nhưng rồi quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới (ĐTM) Thủ Thiêm đã đẩy họ ra đường, trở thành những người vô gia cư. Số đông tứ tán mọi phương, số ít bám trụ và "ở trọ" ngay trên chính ngôi nhà của mình, số khác tạm cư trong những ngôi nhà xập xệ. 

Đau xót thay !

2. Một số ông lớn BĐS lọt vào tầm ngắm của Thanh tra xây dựng đầu năm 2019

Thời điểm cuối năm 2018, đầu 2019, Thanh tra Bộ Xây dựng ra thông báo sẽ tiến hành thanh tra hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS của các chủ đầu tư dự án trên cả nước. Tại Tp.HCM , các tên tuổi BĐS như Vin, Đất Xanh, Khang Điền, LDG,…đồng loạt "lọt" vào tầm ngắm của thanh tra.

Trong đó, đáng chú ý là có những chủ đầu tư bị thanh tra hàng loạt dự án cùng lúc. Chẳng hạn, Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín với các dự án Carillon 5, Q.Tân Phú; khu phức hợp thương mại dịch vụ nhà ở xã hội – Jamona City, Q.7; Khu phức hợp thương mại dịch vụ và nhà ở Jamona Golden Silk, Q.7; khu phức hợp văn phòng thương mại dịch vụ – TTC Plaza Bình Thạnh; khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ văn phòng Jamona Heights,  Q.7.

Công ty cổ phần đầu tư LDG bị thanh tra các dự án khu dân cư và dịch vụ Giang Điền, tỉnh Đồng Nai; khu dân cư Tân Thịnh; chung cư Marina Tower, tỉnh Bình Dương; khu chung cư cao tầng tại 69 đường An Dương Vương – West Intela, Q.8; khu cao ốc phức hợp tại đại lộ Võ Văn Kiệt – Hight Intela, Q.8, Tp.HCM.

Công ty Cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (Công ty Khang Điền – mã chứng khoán KDH) có tới 6 dự án bất động sản thuộc diện thanh tra trong năm. Cụ thể, theo danh sách được công bố, 6 dự án này gồm: Dự án Khang Điền – Phước Long B, khu nhà ở công ty Song Lập (Melosa Garden); khu nhà ở cao tầng công ty Thành Phúc, Khang Điền – Phú Hữu (Topica Garden), khu nhà ở Hào Khang (Mega Ruby) đều do Công ty Cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền làm chủ đầu tư. Tại 6 dự án này, Bộ Xây dựng sẽ thanh tra hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản và thực hiện quy định của pháp luật về nhà ở. Trong đó, dự án Khang Điền – Phước Long B có vị trí ở mặt tiền đường Dương Đình Hội, phường Phước Long B, Quận 9, TP. Hồ Chí Minh. Dự án có diện tích 10,4ha gồm 247 căn biệt thự đơn lập, song lập, nhà liên kế vườn và căn hộ. Được biết, dự án được triển khai từ năm 2005 và chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền đã bán hết các lô đất.

Dự án thứ hai là Khu nhà ở Mega (Mega Residence) nằm ở cửa ngõ phía Đông TP. Hồ Chí Minh (phường Phú Hữu, Quận 9, TP. Hồ Chí Minh), cạnh trung tâm hành chính quận 2, ngay giao lộ đường cao tốc TP. Hồ Chí Minh  – Long Thành – Dầu Giây và đường vành đai trong.Theo giới thiệu, Mega Residence có tổng diện tích hơn 3,2 ha, gồm 160 căn nhà liên kế có sân vườn và đầy đủ tiện ích gồm hồ bơi, sân cầu lông, mini-mart, khu cà phê, công viên … Mỗi căn có diện tích khoảng 150m2, mức giá khoảng 13,5 triệu đồng một m2. Đến nay, các căn nhà thuộc dự án cũng đã được chủ đầu tư bán hết.

Dự án thứ 3 là dự án khu nhà ở công ty Song Lập (Melosa Garden), đây là dự án được Nhà Khang Điền phát triển tại quận 9 – TP Hồ Chí Minh. Dự án Melosa Garden có tổng diện tích 17,3 ha với khoảng 500 căn biệt thự và nhà liền kề. Liên quan đến việc bán hàng tại dự án này, Nhà Khang Điền đã hợp tác toàn diện với ngân hàng VietinBank để đưa ra những gói tài chính ưu đãi, hỗ trợ người mua nhà. Hiện dự án vẫn đang được chủ đầu tư bán ra thị trường.

Dự án thứ 4 là Khu nhà ở cao tầng công ty Thành Phúc, với quy mô khoảng 4,4 ha gồm 150 căn biệt thự và nhà liền kề vườn. Dự án nằm ở phường Phú Hữu, Quận 9, TP.Hồ Chí Minh, do công ty TNHH đầu tư Thành Phúc thực hiện (Khang Điền chiếm 99,9% sở hữu).

Dự án thứ 5 là dự án Khang Điền – Phú Hữu (Topica Garden), dự án tọa lạc tại Đường Bưng Ông Thoàn, P. Phú Hữu, Quận 9, TP. Hồ Chí Minh. Dự án có diện tích 60.194 m2 với tổng mức đầu tư 22,5 tỷ đồng, gồm 225 căn biệt thự đơn lập, song lập, nhà liền kề. Dự án hiện đã hoàn thành.

Dự án thứ 6 là Khu nhà ở Hào Khang (Mega Ruby), đây cũng là dự án cuối cùng của Nhà Khang Điền trong tầm ngắm thanh tra 2018 của Thanh tra Bộ Xây dựng. Dự án này nằm ở Phường Phú Hữu, Quận 9, TP. Hồ Chí Minh. Dự án có quy mô 05ha với 279 căn nhà liên kế, có hàng rào và cổng riêng vào từng căn nhà. Dự án đã được hoàn thiện và đưa vào sử dụng.

Bên cạnh đó, theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý I vừa công bố mới đây của Nhà Khang Điền, tổng tài sản của doanh nghiệp này là 9.528 tỷ đồng, trong đó chiếm tỷ trọng lớn nhất 58% là hàng tồn kho với giá trị 5.570 tỷ đồng. Đáng chú ý, một phần trong các dự án đang xây dựng như: Bình Trưng – Bình Trưng Đông, Thành Phúc Phú Hữu, Kim Phát Phú Hữu, Khu tái định cư Phong Phú 4, An Dương Vương và dự án The Venica đang được thế chấp cho các khoản vay ngân hàng. Theo báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ cho chu kỳ kế toán sáu tháng kết thúc ngày 30/6/2019 cho thấy: Bất động sản Khang Điền vẫn tồn kho gần 6.000 tỷ đồng. Theo thuyết minh của Khang Điền, hàng tồn kho bất động sản được mua hoặc được xây dựng để bán trong quá trình hoạt động, không phải để cho thuê hoặc chờ tăng giá. Cụ thể, hàng tồn kho bất động sản dở dang là 5.593 tỷ đồng, hàng hóa bất động sản là 209 tỷ đồng, tổng hàng tồn kho tính đến 30/6 là 5.802 tỷ đồng. Tổng cộng nguồn vốn của Khang Điền là hơn 10.435 tỷ đồng tính đến ngày 30/6/2019, trong đó, nợ ngắn hạn gần 3.000 tỷ đồng; nợ dài hạn: 663 tỷ đồng. Tổng số nợ của Khang Điền lên đến con số 3.565 tỷ đồng. Trong khi đó, Khang Điền chỉ sở hữu 6.870 tỷ đồng. Báo cáo của Khang Điền ghi nhận, tính đến 30/6/2019, khoản phải thu đối với khách ngắn hạn: 651 tỷ đồng (trong đó, bà Lê Thị Hoàng Yến là 73 tỷ đồng, ông Trần Hữu Lợi là 45,7 tỷ đồng); thu dài hạn là 187 tỷ đồng. Ngày 02/7/2019, Khang Điền hoàn tất việc phát hành 6.200.000 cổ phiếu phổ thông cho người lao động theo chương trình ESOP với giá phát hành 15.000 đồng/cổ phiếu, tăng vốn điều lệ từ 5.382 tỷ đồng lên 5.444 tỷ đồng vào ngày 11/7/2019. Mặc dù kế hoạch thanh tra hàng loạt dự án nêu trên của Khang Điền đã được công bố rộng rãi từ cuối năm 2017. Theo kế hoạch, Bộ Xây dựng sẽ tiến hành thanh tra trong năm 2018. Tuy nhiên, quá trình thanh tra và kết luận thanh tra đến nay vẫn chưa được Bộ Xây dựng công khai rộng rãi, điều này đang khiến dư luận băn khoăn, đặt nhiều nghi vấn. Trong khi người dân chưa được tiếp cận nội dung kết luận thanh tra, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, khách hàng nên cẩn trọng, cảnh giác khi giao dịch đối với các dự án của Khang Điền, đặc biệt là 6 dự án nằm trong kế hoạch thanh tra.

Theo thông báo, Bộ Xây dựng sẽ tiến hành thanh tra thêm các dự án lớn khác tại Tp.HCM như: Dự án Soho Riverview (553 Xô Viết Nghệ Tĩnh, phường 26, quận Bình Thạnh) và Soho Premier Bình Thạnh (636A Xô Viết Nghệ Tĩnh, phường 25, quận Bình Thạnh) do Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn làm chủ đầu tư…

Cuối tháng 2/2019, ông Bùi Văn Hiếu – Chánh văn phòng Sở Xây dựng TP. HCM đã ký công văn trả lời báo chí, khẳng định dự án Gem Riverside, địa chỉ P. An Phú, Q.2, do Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (Tập đoàn Đất Xanh) làm chủ đầu tư chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai…

Quý khách vui lòng điền thông tin chi tiết

*Họ tên

*Điện thoại

Email

Nội dung

Hotline
0868.565.583